进入下半年，深圳的土拍市场终于火了起来。
7月14日下午，位于深圳前海桂湾片区的T201-0232宗地迎来拍卖，该地块土地面积只有8287.15平方米，规划建筑面积25600平方米，容积率3.1，起拍价为11.58亿元。
作为前海片区近五年来首宗公开出让的纯商品住宅用地，地块未拍先火。界面新闻获悉，本次土拍共吸引了中铁、保利、中建壹品、华发、绿城、金茂、越秀、建发、中海、招商、华润、天健+深业联合体等12家房企报名，竞争十分激烈。
最终在158轮竞价后，由招商蛇口旗下深圳市招榕置业竞得，溢价率高达86.1%，折合楼面价84180元/平方米。
这一结果不仅刷新了深圳土拍市场的楼面价纪录，更创下了自2024年深圳取消15%溢价上限后的新高。
“此次T201-0232地块的高溢价成交，不仅刷新了深圳宅地楼面价纪录，更折射出市场对前海核心地段价值的深度认可，高溢价成交反映出头部房企对深圳核心地段的战略布局”，中指研究院深圳分院高级分析师孙红梅对界面新闻表示。
前海稀缺迷你宅地
这场创纪录的竞拍背后，是地块不可复制的稀缺基因。
从地理位置上来看，T201-0232地块位于前海合作区南山街道桂湾片区枢纽一街北侧，紧邻地铁1、5、11号线三线枢纽前海湾站。
区位优势是其核心竞争力，地块所在的桂湾片区作为前海三湾中成熟度最高的区域，作为深圳“城市新中心”的核心板块，已形成鲜明的产业标签，集聚腾讯、华润、招商等总部基地。
地块周围的配套也较为醇熟，附近有双界河公园、前海石公园、前海公园等，周边有前海山姆会员旗舰店、华润万象前海商业体、卓越INTOWN购物中心等商业配套。
且片区的居住氛围也比较浓厚，地块在深业云海湾的西侧，旁边还有天健悦湾府和天健悦桂府。
T201-0232地块现状 图片来源：深圳公共资源交易中心
从出让条件来看，与前海过往地块 “双限”（限售价、限户型）不同，T201-0232 宗地采用“价高者得规则，且无70/90户型限制、无配建保障房要求，更明确未来商品房售价不限。
这种“零束缚”的出让条件，为开发商预留了灵活定价空间，也成为地块高溢价的关键推手。
更为重要的是，在前海这样寸土寸金的区域，T201-0232这块8287.15平方米的“迷你”宅地却有建筑限高80米的指标，这也将使其成为前海片区近年罕见的低密住宅用地.预计将开发为小高层的低密改善型社区，与周边高层住宅形成差异化竞争。
此外，地块采用 “交地即交证”模式，要求1年内开工、4年内竣工，这种“快周转”导向的条件设计，恰好契合当前房企 “确定性业绩导向”的拿地逻辑。
价格方面，参考深圳乐有家向界面新闻提供的数据，项目周边目前在售的二手房单价在7万/㎡-11万/㎡左右。天健悦湾府，上半年市场成交量3套，成交均价106194元/㎡；金泓凯旋城，上半年市场成交量11套，成交均价74978元/㎡。
据乐有家方面预测，若按照楼面价来计算，根据一线城市房企的平均利润率测算，将来该地块保本价约在12万/㎡以上，若要盈利则要卖13-14万/㎡，预计新项目入市时间在2026年的一季度。
“小而美”地块成房企新宠
此次出让地块占地面积仅8287.15平方米，建筑面积25600平方米，被业内称为“迷你”宅地，其高溢价成交并非孤例，而是当前房地产行业转向的一个缩影。
房企正日益青睐小型化、低总价、快周转的地块，这样的地块可以让其快速开发、快速销售、快速回款，可以减少市场波动对业绩的影响，更具有确定性，也体现了房企从规模扩张向“精耕细作”的转变。
“当下地块供应的趋势是向核心区倾斜，控制增量的同时优化供应”，深圳中原研究中心高级研究员邹少伟在接受界面新闻采访时表示。
邹少伟指出，“可以看到，近两年各大城市优质地块供应越来越多。而这些核心区域开发相对成熟，存量可开发地块多为小面积，未来这种趋势也会越来越明显”。
中指研究院统计数据显示，今年上半年，全国300城住宅用地推出规划建筑面积同比下降19.4%，成交面积同比下降5.5%，但出让金同比增长27.5%，溢价率提升至10.2%。
300城住宅用地月度和季度平均溢价率走势 图片来源：中指研究院
观察上半年几个一线城市和强二线城市的土拍市场，“小而美”地块拍出高溢价已成为一种新形势。
“从过往经验看，大城模式对市场的挤压效应过于明显，且因去化周期长、开发商资金压力大，而愈发不受开发商青睐。当前行业整体进入去库存周期，房企更倾向入手位于城市核心区域、配套臻于完善，总价可控、开发风险低的‘小而美’地块”，乐有家研究中心在接受界面新闻采访时指出。
另外，从房企需求看，“小而美”地块确实有几率成为推地主流，但也不能一概而论，随着市场环境变化，当城市核心区土地供应不足的时候，仍需要外围区域提供大量土地满足人居需求。比如在深圳市场，当前宝安区的沙井片区、龙华区观澜片区仍有大体量楼盘推出，且都取得了不错的销售成绩。
供应放量加速
2025年上半年深圳土拍市场整体呈现核心区域高热、非核心区域平淡的分化特征，且土地供应节奏相对其他核心城市较慢。
据界面新闻统计，上半年深圳仅成功出让3宗宅地，分别位于龙岗区龙城街道、龙华区民治街道、和光明区光明街道，合计成交金额62.71亿元。
从拿地房企来看，央国企依然为拿地主力，占比达到89%，民企参与度整体有限。
上半年深圳宅地成交详情 界面新闻整理制图
不过，在进入下半年后，深圳的土地供应速度有了显著提升，其中也包含一些“商改住”地块。
7月7日，位于龙华梅林关的A802-0309地块竞拍，地块容积率2.8，是此前通过商业办公用地调整而来的居住用地，临近深圳北站商圈，交通、商业配套较为成熟，起拍总价16.84亿元。
在竞拍当日吸引了6家房企竞价，经过108轮角逐后，由中海地产竞得，成交总价23.7亿元，溢价率40.74%。
接下来，深圳还有3宗宅地将在8月初前陆续出让，分别是位于龙华区民治街道的A815-0036、大浪街道的A815-0037，以及位于宝安区新桥街道的A319-1225，合计起拍价45.5亿元。
“深圳作为一线城市，一直是全国开发商热衷加码的资产标的选择之一，此次前海T201-0232地块以86.1%高溢价成交，说明开发商对深圳核心地段的地块仍保持敏感嗅觉。下半年深圳的土地市场一定还是会亮点频出，一方面‘商改住’用地频出，另一方面新的住宅规范下，更符合‘好房子’标准的低密度宅地供应会变多，依旧会吸引头部开发商的关注”，乐有家研究中心对界面新闻表示。
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